Een baksteen in de Amerikaanse vijver
Amerikaanse huishoudens hebben het moeilijker dan ooit om een huis te kopen. De indicatoren die de toegang tot de vastgoedmarkt meten – hoe onvolmaakt die ook zijn, want ze vlakken verschillen tussen regio’s, leeftijdsgroepen en inkomensklassen uit – zijn sinds kort nog verder gedaald dan tijdens de piek van de vastgoedzeepbel medio de jaren 2000. Die parallel klinkt misschien wel zorgwekkend, maar de situatie van vandaag is niet te vergelijken met die van toen. In de eerste helft van de jaren 2000 opende de snelle groei van subprime-hypotheken de deuren van de huizenmarkt voor veel huishoudens die voordien geen eigen woning konden verwerven, voornamelijk omdat hun inkomen te laag was. Dit resulteerde uiteraard in een forse toename van de vraag en dus een flinke prijsstijging, en na verloop van tijd ontstond er een zeepbel. Die spatte uiteen in 2007, toen door de vertragende economie en stijgende werkloosheid steeds meer huishoudens hun leningen niet meer konden aflossen.
Vandaag is de situatie heel anders. De toegang tot de vastgoedmarkt wordt nu vooral afgeremd door de pijlsnelle stijging van de hypotheekrente. De referentierente op dertig jaar is van iets meer dan 3,0% medio 2021 opgeklommen naar meer dan 7% vandaag en bedroeg afgelopen najaar zelfs korte tijd meer dan 8%. Tegelijk zijn de vastgoedprijzen gestegen (zonder dat er een nieuwe zeepbel ontstaat) doordat de pandemie onze levens- en werkpatronen veranderd heeft en er in verhouding tot de vraag te weinig woningen te koop staan.
In dat laatste is echter stilaan verandering merkbaar. Het aanbod van bestaande woningen neemt toe, maar blijft niettemin erg klein. Die markt zit muurvast, want wie de afgelopen jaren een huis gekocht heeft, wil het voordeel van de extreem lage kredietrente uit 2020 en 2021 niet kwijt. Dat houdt de prijzen kunstmatig hoog. Het aanbod nieuwe woningen neemt daarentegen onophoudelijk toe en bereikte in mei zijn hoogste niveau sinds januari 2008. Tekenend voor die evolutie is dat de mediaanprijs van een nieuwe woning, na een jaar stabiel te zijn gebleven, voor het eerst sinds medio 2005 (de coronaperiode buiten beschouwing gelaten) onder de mediaanprijs van bestaande woningen is gedaald.
In deze situatie, die minder riskant is dan in de jaren 2000 maar daarom nog niet gezond, komt wellicht verandering wanneer de rente gaat dalen, op voorwaarde dat ook de prijzen dan flink omlaag zullen gaan. Daarin schuilt meteen ook het grootste risico dat de vastgoedmarkt vandaag voor de Amerikaanse economie inhoudt. Stijgende vastgoedprijzen waren de afgelopen jaren namelijk een van de belangrijkste aanjagers van het ‘welvaartseffect’, dat de consumentenbestedingen heeft aangezwengeld en langs die weg de groei op peil heeft gehouden. Diezelfde wisselwerking zal er ongetwijfeld toe leiden dat een daling van de vastgoedprijzen, hoe logisch en noodzakelijk die ook is om vraag en aanbod weer in evenwicht te brengen, een negatieve invloed zal hebben op de bestedingen van de huishoudens en dus op de economische groei in de Verenigde Staten.
Dat is niet onbelangrijk nu de Amerikaanse groei vertraagt, zoals blijkt uit de bbp-groei in het eerste kwartaal van slechts 1,4% op jaarbasis, en heel wat cijfers aangeven dat de consumptie verzwakt. Zo waren een aantal macro-economische indicatoren onlangs teleurstellend laag, zoals de detailhandelsverkopen en de geringe bijdrage van de consumentenbestedingen aan de bbp-groei in het eerste kwartaal, ruim de helft minder dan de twee kwartalen ervoor. Op micro-economisch vlak zien we dezelfde signalen, met matige kwartaalresultaten van heel wat consumptiebedrijven, zoals Wallgreens de afgelopen dagen. Wallgreens, een van de grootste ketens van drogisterijen in de Verenigde Staten, maakte wat minder goede cijfers bekend dan verwacht. Het belangrijkste nieuws was echter dat het bedrijf zijn vooruitzichten voor de komende kwartalen fors terugschroefde, omdat de Amerikaanse consumptie meer verzwakt dan verwacht.
De geschiedenis herhaalt zich nooit helemaal hetzelfde en de vastgoedsector vormt vandaag niet meer een systeemrisico, wat vóór de crisis van 2008 wel het geval was. De kans is niettemin groot dat vastgoed opnieuw een van de bepalende factoren wordt voor het toekomstige verloop van de Amerikaanse economie.
Geschreven op 28 juni 2024 – Enguerrand Artaz, Fund Manager, LFDE