Una piedra en el zapato de EE. UU.
A los hogares estadounidenses rara vez les había resultado tan difícil acceder a la propiedad inmobiliaria. Los índices que miden esta accesibilidad, que ciertamente son imperfectos, ya que soslayan las diferencias entre las regiones, los grupos de edad y los niveles de renta, han alcanzado en fechas recientes unos niveles más bajos que en el apogeo de la burbuja inmobiliaria a mediados de los años 2000. Aunque el paralelismo podría parecer alarmante, las dos situaciones no son comparables. En la primera mitad de los años 2000, la expansión acelerada de las hipotecas subprime había abierto las puertas de la propiedad inmobiliaria a numerosas categorías de hogares que anteriormente habían estado excluidas, debido fundamentalmente a unos ingresos insuficientes. Este hecho había espoleado la demanda, como cabía esperar, lo que trajo consigo un fuerte incremento de los precios hasta generar una burbuja. Esta terminó explotando en 2007 al multiplicarse el número de hogares incapaces de devolver su préstamo en un contexto de ralentización económica y aumento del paro.
La situación actual es muy distinta: el principal freno para acceder a la propiedad es la subida acelerada de los tipos de los préstamos. Así, el tipo de referencia a 30 años ha pasado de algo más del 3,0 % a mediados de 2021 hasta más del 7 % en la actualidad, llegando incluso a superar brevemente el umbral del 8 % el otoño pasado. Paralelamente, los precios han aumentado, aunque sin formar una burbuja, a causa de los cambios en los hábitos de vida y de trabajo derivados de la pandemia y de la relativa escasez de oferta de viviendas disponibles para la venta.
Sobre este último punto, la situación está a punto de cambiar. Aunque están aumentando, las viviendas de segunda mano disponibles siguen siendo muy bajas y este mercado está completamente congelado: los compradores de los últimos años no quieren perder la ventaja de los créditos baratos que obtuvieron en 2020 y 2021, lo que mantiene los precios artificialmente elevados. Por el contrario, el parque de vivienda nueva no deja de aumentar y alcanzó en mayo su nivel más alto desde enero de 2008. Un hecho simbólico es que la mediana de precios de la vivienda nueva, que se mantenía estable desde hacía un año, cayó por debajo de la mediana de precios de la vivienda usada por primera vez (exceptuando el COVID) desde mediados de 2005.
Aunque dista de ser saludable, este contexto plantea menos riesgos que en los años 2000 y probablemente se desbloqueará cuando comiencen a bajar los tipos, no sin antes provocar un sensible ajuste a la baja en los precios. Sin embargo, es precisamente ahí donde reside el principal riesgo que proyecta el mercado inmobiliario sobre la economía estadounidense en la actualidad. El aumento de los precios de los inmuebles de estos últimos años ha sido ciertamente uno de los factores que han alimentado el efecto riqueza, ese potente motor que ha estimulado el gasto de consumo de unos hogares que han sostenido en gran medida el crecimiento estadounidense. Por el mismo efecto de arrastre, una caída de los precios de los inmuebles —esencialmente lógica y necesaria para que la oferta y la demanda recuperen el equilibrio— tendría también y sin duda un impacto negativo en el consumo de los hogares y, por ende, en la dinámica económica de EE. UU.
La cuestión dista de ser baladí en un momento en el que el crecimiento estadounidense comienza a ralentizarse (el PIB creció tan solo el 1,4 % en tasa anualizada en el primer trimestre) y el consumo emite periódicamente señales de fragilidad. Desde una óptica macroeconómica, tenemos pruebas de ello en las decepcionantes cifras de ventas minoristas o la pobre contribución del consumo privado al crecimiento del PIB en el primer trimestre (más de dos veces inferior a la cifra de los dos trimestres anteriores). Desde un punto de vista microeconómico, también lo confirman los últimos resultados trimestrales, que fueron dispares en un buen número de empresas de consumo, como, por ejemplo, las malas cifras anunciadas recientemente por Wallgreens. El grupo, que explota una de las mayores cadenas de drugstores de EE. UU., publicó unos resultados ligeramente inferiores a las expectativas, pero sobre todo recortó ostensiblemente sus perspectivas para los próximos trimestres, aduciendo una debilidad mayor de lo previsto del consumo estadounidense.
El historia no se repite nunca de forma exacta y el sector inmobiliario ya no es hoy el riesgo sistémico que constituía antes de la crisis de 2008. Sin embargo, sí podría ser de nuevo uno de los factores determinantes de la futura trayectoria de la economía estadounidense.
Terminado de redactar el 28.06.2024. Por Enguerrand Artaz, gestor de fondos de LFDE