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Résidence principale : comment profiter de l'exonération de l'imposition sur les plus-values ?

C’est assez rare pour être souligné : la vente de la résidence principale échappe à l’impôt sur les plus-values et aux prélèvements sociaux, quel que soit le montant de la plus-value réalisée et quelle que soit l’affection du prix de vente par la suite. Il suffit que le logement constitue votre résidence principale au moment de la vente. Cette condition paraît simple à respecter mais encore faut-il que votre résidence principale soit considérée comme telle par l’administration fiscale. En effet, comment respecter cette condition dans un marché immobilier tendu avec des délais de vente qui se rallongent ? Peut-on bénéficier de l’exonération des plus-values quand la résidence principale est cédée plusieurs mois après l’avoir quittée ? L’administration fiscale fait preuve d’une certaine souplesse.

Qu’est-ce qu’une résidence principale ?

Il s’agit de votre lieu de résidence habituelle et effective. Le logement doit être le centre de vos intérêts familiaux et professionnels. Il s’apprécie notamment au regard de votre lieu de travail, de l’école des enfants… Les dépendances immédiates et nécessaires du logement (caves, garage, chambre de bonne…) font parties de la résidence principale au titre de l’exonération des plus-values. Si vous disposez de plusieurs résidences, il faudra être à même de justifier de l’occupation habituelle du seul logement considéré comme votre résidence principale pour prétendre à l’exonération.

Dans quel cas votre résidence principale est-elle exonérée ?

L’exonération de la plus-value lors de la vente de votre résidence principale ne pose aucun problème d’appréciation quand vous occupez les lieux au moment de la cession. Mais que se passe-t-il si vous vendez votre résidence principale plusieurs mois après l’avoir quittée ? Les tensions actuelles sur le marché de l’immobilier augmentent les délais de vente et il n’est pas rare que plusieurs mois s’écoulent avant de trouver un acquéreur. L’administration fiscale applique avec une certaine souplesse la règle de l’occupation des lieux au moment de la vente. Elle accepte l’exonération si la vente de votre résidence principale intervient dans un délai « normal », qu’elle fixe à un an dans un contexte économique normal.

Il faut toutefois que la résidence principale soit restée vacante pendant ce délai (pas de mise en location) ou qu’elle ne soit pas mise à disposition à des tiers ou même à des membres de la famille.

Comment interpréter le délai de vente « normal » ?

Même si dans la majorité des cas, un délai de vente d’un an est toléré pour bénéficier de l’exonération, aucun délai de vente maximum ne peut être fixé a priori. Le fisc apprécie de manière circonstanciée le délai entre la mise en vente de votre résidence principale et sa vente effective. Pour apprécier ce délai, l’administration tiendra compte de chaque situation, des conditions du marché local de l’immobilier, des caractéristiques particulières du bien cédé ou encore des efforts du propriétaire mis en œuvre pour vendre le bien. Ainsi, dans une décision récente le Conseil d’Etat a considéré qu’un délai de 22 mois pour vendre un bien pouvait ouvrir droit à l’exonération. Ici le délai normal de vente a été apprécié au regard de l’ensemble des circonstances de l’opération (conditions économiques et réglementaires locales, prix demandé, diligence accomplie par le vendeur…).

Si vous avez quitté votre résidence principale et qu’elle est toujours en cours de vente, n’oubliez pas de respecter certaines conditions afin de bénéficier de l’exonération de l’impôt sur les plus-values au moment de la cession.